Erfpachtfinanciering
Wat is het?
Erfpachtfinanciering is een financieringsvorm waarbij het eigendom van bijvoorbeeld een stuk grond wordt gesplitst in een erfpachtrecht en een zogenaamd bloot eigendom. Diegene die eigenaar is van het erfpachtrecht mag de grond gebruiken en de vruchten hiervan plukken. Vanuit gebruikersopzicht is de rol van de erfpachter bijna gelijk aan die van de normale eigenaar. De blote eigenaar is daarbij de stille vennoot; hij financiert een groot gedeelte van de waarde van de grond en krijgt hiervoor een jaarlijkse vergoeding. Bij een erfpachtrecht noemen we deze vergoeding ‘canon’.
De basis voor deze financieringsvorm is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, net als het recht van hypotheek. In de wet is bepaald wat er wél en niet geregeld kan worden met een erfpachtrecht. In een erfpachtovereenkomst wordt vervolgens tussen de erfpachter en bloot eigenaar verder uitgewerkt wat het erfpachtrecht inhoudt. De belangrijkste onderdelen hierbij zijn:
- De looptijd van het erfpachtrecht
- Het financieringspercentage
- Het canonpercentage (rentepercentage)
- Hoe de canon wordt aangepast gedurende de looptijd
- Wat er gebeurt als de looptijd is verstreken
Looptijd
Een erfpachtrecht voor agrarische objecten dient ten minste voor 25 jaar en één dag afgesloten te worden. Is de looptijd korter, dan wordt de erfpachtovereenkomst gezien als een reguliere pachtovereenkomst, met alle gevolgen van dien. Veel aanbieders werken daarom met een looptijd van 26 jaar, 30 jaar of 40 jaar. Langer dan 40 jaar is tegenwoordig ongebruikelijk.
Financieringspercentage
Het bedrag wat de partijen achter erfpachtfinanciering maximaal willen betalen, varieert van 60% tot 80% van de vrije waarde van de grond. Door niet de volledige grondwaarde te financieren, beperkt de financierder zijn risico. Dit is vergelijkbaar met een hypothecaire financiering; hoe hoger het financieringspercentage, hoe groter het risico.
Canonpercentage
Het canonpercentage hangt samen met het risico wat de financierder loopt gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst. Daarnaast is het belangrijk wat er aan het einde van het contract gebeurt. Hoe meer zekerheid en hoe voorspelbaarder de inkomsten zijn voor de financierder, hoe lager zijn risico en daarmee het canonpercentage. De canonpercentages van de verschillende producten die op dit moment op de markt zijn, variëren tussen 2,00% en 2,80%.
Aanpassing van de canon
Anders dan bij een hypotheek, wordt het canonbedrag in veel gevallen periodiek aangepast. Deze indexering vindt soms jaarlijks, soms twee- of driejaarlijks plaats. Een veel gebruikte methode is het indexeren van de canon met de inflatie. Soms wordt ook het pachtnormenbesluit aangehouden, of wordt een mix van beide methoden gehanteerd. Bij een hypothecaire financiering staat het rentebedrag vast, zolang de rente niet wordt aangepast. Zolang er dus geen wijzigingen optreden en de rente voor langere tijd is vastgezet, weet u vooraf wat u ieder jaar aan rente betaald.
Bij een erfpachtfinanciering kunt u ongeveer inschatten wat u per jaar betaald aan canon, maar zekerheid heeft u niet. Wat als de inflatie weer terugkeert naar een niveau van de jaren ’70 of begin jaren ’80? De kans dat zo’n scenario zich opnieuw voordoet is vrij klein, zeker gezien de sturingsmechanismen die de overheid en de Europese Unie gebruiken om de inflatie onder controle te houden. Echter, het is niet volledig uit te sluiten dat de inflatie op enig moment stijgt naar de recordniveaus uit het verleden.
Gaan we uit van een gemiddelde inflatie van 2,00% over de gehele looptijd, dan stijgt de canon dus ieder jaar 2,00%. In het begin betaalt u dus effectief bijvoorbeeld 2,60% canon, het volgende jaar 2,65%, enzovoort.
Einde van de looptijd
Eén van de belangrijkste onderdelen van de erfpachtovereenkomst is de vraag wat er aan het einde van de looptijd gebeurt. Heeft u bijvoorbeeld een terugkooprecht, een verlengingsrecht, of staat u met lege handen?
Op het moment dat u met een financierder in zee gaat, betaalt deze een bedrag van maximaal 70% (als voorbeeld) van de vrije waarde. Zijn positie, de blote eigendom, is daarmee 70% waard. U dient zelf de overige 30% te betalen; uw positie, het erfpachtrecht, is daarom 30% van de vrije waarde waard. Afhankelijk van wat er met uw erfpachtrecht aan het einde van de overeenkomst gebeurt, neemt dit recht in waarde toe, of af.
Stel; u sluit een overeenkomst met een partij af en er is geen terugkooprecht of verlengingsrecht opgenomen. Aan het einde van de overeenkomst dient u de grond te verlaten en heeft u feitelijk geen positie. U heeft dan 30 jaar lang gebruik kunnen maken van een perceel grond tegen relatief lage kosten, maar aan het einde is uw erfpachtrecht niets meer waard.
Een tweede voorbeeld; u sluit een overeenkomst met een partij af en er is een terugkooprecht voor u opgenomen in de erfpachtovereenkomst. Daarin is gelijk ook bepaald dat u kunt terugkopen tegen de aanvangsfinanciering, gecorrigeerd voor inflatie. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vrije grondwaarde en de inflatie, blijft uw erfpachtrecht zijn waarde behouden.
Wie biedt erfpachtfinanciering aan?
Er zijn verschillende partijen op de markt, onder te verdelen in een aantal categorieën:
- Institutionele beleggers en -fondsen
- Private fondsen, stichtingen en goede doelen
- Families, landgoedeigenaren
Iedere partij kent zijn eigen producten, voorwaarden en looptijden. De ene partij biedt een lage canon, maar geen terugkooprecht, terwijl een andere partij een lange looptijd hanteert met de zekerheid van verlenging. Welke partij en welk product voor u het meest geschikt is, is volledig afhankelijk van uw eigen situatie en wensen.
Waarom bieden deze partijen dit aan?
Een belegging in agrarische grond is relatief veilig. De grondwaarde fluctueert niet zo sterk en stijgt in zijn algemeenheid gestaag. De vraag naar grond is en blijft voldoende. Door het erfpachtrecht als financieringsinstrument in te zetten worden eventuele risico’s ten aanzien van de waarde van het onroerend goed verder verkleind. Daarbij zijn met name pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen op zoek naar beleggingen die gecorrigeerd worden met de inflatie. Zodoende kunnen zij vooraf vast stellen dat de inkomsten die zij ontvangen in de toekomst ook passen bij de uitkeringen die ze moeten doen.
Het zijn dus relatief veilige beleggingen; in ruil voor deze veiligheid nemen partijen genoegen met een relatief laag rendement (onder meer een laag canonpercentage).
Kan het ook voor mij interessant zijn?
Of financiering op basis van erfpacht ook voor u interessant is, is volledig afhankelijk van uw bedrijfssituatie. Erfpachtfinanciering kan interessant zijn bij bedrijfsoverdracht of uitbreidingsplannen, bij herfinanciering of indien u wilt investeren. De fiscale voordelen van sommige producten maken het daarbij nog aantrekkelijker. Uit het oogpunt van risicospreiding is het echter niet direct verstandig uw gehele bedrijf op basis van erfpacht te (her)financieren.
Meer informatie
Wij kunnen u als onafhankelijk rentmeester adviseren over alle producten. Daarbij kijken we samen of erfpachtfinanciering in zijn algemeenheid bij uw bedrijf past, en zo ja, welk product voor u het meest geschikt is. We kunnen u precies uitleggen wat de consequenties zijn en waar u rekening mee moet houden.